蛋糕切割機
本期：劉曉博稿件來源| 曉博
1月12日一大早，北京日報旗下的公眾號發佈瞭一個重磅消息：使用期限烘焙設備價格隻有20年的土地出現瞭！
眾所周知，中國的城市建設用地產權歸國傢，土地使用者其實都是“租戶”。一般來說，住宅用地使用期限是70年，商業辦公為40年或者50年。20年使用期限的土地，是非常少見的。
由於房價主要由地價構成，建築成本占比較低，縮短土地使用年限有利於降低房價！
據北京日報報道，《北京市人民政府關於加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》即將全文公佈，北京將在19個重點區域中啟動“彈性年期出讓土地和土地年租制”，除瞭極特殊情況，土地流轉年限縮短到20年以內！
也就是說，這些20年使用期限的土地，都是“產業用地”，而不是“住宅用地”。據稱，這份《意見》將率先在國務院和市政府批準設立的開發區、產業園區試點，拿地的企業必須是“高精尖”企業；禁止企業擅自改變土地用途、變相進行房地產開發。
很明顯，這是北京為瞭降低營商成本而采取的重大新舉措，其目的是為瞭降低北京鼓勵的“高精尖企業”的用地成本。年限短瞭，土地價格自然會降下來。對於企業來說，先付20年土地租金，將來看情況再決定續不續期，更加靈活機動。
那麼問題來瞭：這是北京的首創嗎？這會對房價產生什麼影響？
應該說，首創這種“供地方式”的是深圳前海。早在2013年，深圳出臺瞭“前海深港現代服務業合作區土地供應暫行辦法”，首次批量推出瞭20年期限的產業用地。
這個“辦法”的第六條規定：
自用的產業用地，可以分期出讓、分段計收地價。首段出讓年期可為二十年，後續分段年期為十年。具有重大影響和特殊意義的產業項目用地的自用部分，可按法定最高年限出讓。
深圳前海還規定，20年期滿，符合產業發展導向、企業經營狀況良好的，可以“在繳交市場地價後續期”；未達到續期條件的“給與適當補償後收回土地使用權，對用地和建築物重新安排”。
也就是說，北京這次“土地新政”是對深圳前海經驗的一次“學習”。但以北京過去一年樓市調控態勢來看，我個人的判斷是：北京在學習前海的同時，一定會比前海力度更大、而且極有可能會有新的創新。
怎樣創新？其實這個制度完全可以推而廣之，使用到住宅用地的轉讓當中。
比如推出20年使用期的住宅用地，期滿之後開征房地產稅。甚至直接推出無土地轉讓費用的住宅，從建成入夥當年開始征收房地產稅。
這樣做的好處是：房價會大幅下降（持有成本大增），尤其是一線城市，地價占房價的70%。比如目前北京某區域新房價格是每平米10萬元，采用“零使用年限”方式轉讓的土地上興建的新房，售價可能隻有每平米3萬元，但需要從入夥當年開始征收房地產稅。
目前房地產稅開征的主要障礙是：商品房都已經繳納瞭70年地租，再征收房地產稅是“重復征稅”。如果對“零土地使用年限”的住宅征收房地產稅，則沒有法理上的障礙。（可以對真正的首套房傢庭半價征收）
即便是北京的“20年使用期”的土地隻針對產業用地，其對樓市的影響也是非常顯著的。這意味著北京營商成本在降低，有利於增長北京的競爭力。這種競爭力當然會吸引更多人口流入，最終給住宅供應帶來新的壓力。
這就構成瞭中國樓市的一個怪圈：
中心城市越是提倡“租售同權”，大量建設“共有產權住房”，推行“20年使用期限的產業用地”，“降低落戶門檻”，其競爭力卻強，對人口吸引力越大，人口紅利源源不斷，最終仍然是抬升城市房價、帶來城市擁堵。
反正不管怎麼說，“20年使用期”土地在更多城市的出現，都是一件大事。它意味著中國的“城鎮化”將呈現出勢不餅乾成型機可擋的“大城市化”，人口將不斷向二三十個大城市集中、再集中。
能在買房問題上“一次到位”（選對城市）的人，可以避免被樓市“盤剝兩次”或者“盤剝三次。”遠離人口流失的中小城市，是我對大傢購房置業最重要的建議。
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